TKO PREUZIMA OBVEZE ZA TEKUĆE ODRŽAVANJE STANA I OPREME?
Zakon o najmu stana (NN 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18, 105/20; u daljnjem tekstu
Zakon o najmu stana), u članku 15., stavku 1. propisuje da najmoprimac odgovara po
općim propisima za štetu koju on ili korisnici stana prouzroće u stanu i na zajedničkim
dijelovima i zajedničkim uređajima. Zakon o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08,
125/11, 78/15, 29/18, 126/21; u daljnjem tekstu ZOO) u članku 554. govori kako je
najmodavac dužan o svom trošku pravodobno izvršiti potrebne popravke, predati stvar i
održavati stvar u stanju podobnom za ugovorenu uporabu, a najmoprimac je to dužan
dopustiti.
Zakon o najmu stana u članku 14. stavak 3. propisuje da je najmoprimac dužan
obavijestiti najmodavca u nužnim popravcima u stanu i na zajedničkim dijelovima zgrade,
koje je dužan snositi najmodavac:„Najmodavac je dužan najmoprimcu troškove popravka
koje je ovaj izvršio, bilo stoga što nisu trpjeli odgađanje ili ih je najmodavac, obavješten o
njima, nije izvršio u primjerenom roku.“
ŠTO AKO NPR. NAJMODAVAC TVRDI DA POREZNA UPRAVA IMA ZAKONSKI FORMIRANE UGOVORE U KOJIMA STOJI DA SE UGOVOR MOŽE I MORA SKLOPITI NA MINIMALNO 25MJ.!? JE LI TAKVA INFORMACIJA ISTINITA?
Ugovor se može sklopiti na određeno ili neodređeno vrijeme prema zakonu o najmu
stanova. Navedeni zakon ne sadrži odredbu koja propisuje da ugovor mora biti sklopljen
na minimalno 25 mjeseci.
Zakon o najmu stana u članku 3., stavku 3. propisuje se da uvjete sklapanja ugovora o
najmu stana koji nisu propisani ovim Zakonom stranke ugovaraju slobodno, odredbe ovog
zakona su kogentne naravi, osim ako nije drukčije navedeno.
TKO SNOSI I ODGOVARA ZA POREZE I DRUGE JAVNE TERETE NA IZNAJMLJENOJ STVARI?
ZOO, članak 554., stavak 5. najmodavac snosi poreze i druge javne terete iznajmljene stvari.
KOLIKO IZNOSI OTKAZNI ROK ZA NAJMODAVCA, A KOLIKO ZA NAJMOPRIMCA?
Otkaz mora biti u pisanom obliku. Otkaz je predviđen ako je ugovor sklopljen na
neodređeno vrijeme. Najmoprimac može otkazati ugovor o najmu stana uz jedini uvjet da
o tome obavijesti najmodavca najmanje 3 mjeseca prije dana iseljenja. Najmodavac može
otkazati ugovor o najmu stana samo iz razloga predviđenih u Zakonu o najmu stana,
članak.19.: upotreba stana suprotno Zakonu i ugovoru o najmu stanu (neplaćanje
najamnine, osnivanje podnajma bez suglasnosti najmodavca, itd.), otkazni rok je 3
mjeseca
Zakon o najmu stana, članak. 21.: namjera najmodavca da se useli u stan ili da u njega
useli svoje potomke, roditelje ili osobe koje je dužan uzdržavati, otkazni rok je 6 mjeseci.
MOŽE LI NAJMODAVAC IMATI KLJUČ OD STANA ILI ULAZITI U UNAJMLJENI STAN?
Zakon o najmu stana u članku 16. propisuje da je najmoprimac i drugi korisnici stana
dužni su najmodavcu ili osobi koju najmodavac ovlasti dopusti ulazak u stan u slučaju
kada se radi o nužnim popravcima u stanu ili u svezi s kontrolom korištenja stana.
MOŽE LI SE TRAŽITI IZMJENA POJEDINIH ODREDABA UGOVORA UKOLIKO JE ON VEĆ POTPISAN?
Može se tražiti,ako se stranke usuglase i dogovore i ako su te odredbe dispozitivne naravi,
a kogente norme se ne mogu mijenjati jer ih svaki ugovor o najmu stana mora imati prema
već navedenom članku 3. Zakona o najmu stanova. Istoimeni zakon u članku 5., propisuje
da ugovor o najmu stana sadrži osobito sljedeće odredbe: ugovorne strane, opis stana,
odnosno dijelovi stana koji se daju u najam, visinu najamnine i način plaćanja, visinu
troškova koji se plaćaju u svezi sa stanovanjem i način na koji će se plaćati, podatke o
osobama koj će se koristiti stanom s najmoprimcem, vrijeme trajanja najma, odredbe o
održavanju stana, odredbe o primopredaji stana, način korištenja zajedničkih prostorija,
zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i zemljišta koji služe zgradi.
KAKO TEČE POSTUPAK U SLUČAJU PODNOŠENJA TUŽBE PROTIV NAJMODAVCA TE KOJE SU MOGUĆNOSTI STRANKE UKOLIKO SU ODREDBE UGOVORA NEZAKONITE?
Tužbeni zahtjev je moguće postaviti jer se radi o pravima i obvezama iz ugovora. Za
tužbeni zahtjev bit će stvarno nadležan općinski sud u Osijeku kako su ugovorne stranke
ugovorile u Ugovoru o najmu stana u članku 14.
ZOO propisuje u članku 330. navodi da je ugovor pobojan ako je pri njegovu sklapanju
postojala mana volje. U članku 331. zakon propisuje da stranka u čijem je interesu
ustanovljena pobojnost može tražiti da se ugovor poništi. Suugovaratelj te strane može od
nje tražiti da u određenom roku, ali ne kraćem od 30 dana, očituje ostaje li pri pravnom
poslu ili ne jer će se u protivnom uzeti da je ugovor poništen. Ako se pozvana strana u
ostavljenom roku ne očituje ili izjavi da ne ostaje pri ugovoru, uzet će se da je ugovor
poništen. Posljedice poništaja u članku 332. propisuje da ako je na temelju ugovora koji je
poništen nešto bilo ispunjeno, ima se vratiti, a ako nije to moguće ili ako se narav onog što
je ispunjeno protivi vraćanju, mora se dati odgovarajuća naknada u novcu prema cijenama
u vrijeme donošenja sudske odluke. Ugovaratelj na čijoj je strani uzrok pobojnosti
odgovoran je svom suugovaratelju za štetu koju koju trpi zbog poništenja ugovora ako
ovaj nije znao ni morao znati za postojanje uzroka pobojnosti ugovora. Prestanak prava na
poništaj u članku 335. ZOO propisuje da pravo zahtijevati poništaj pobojnog ugovora
prestaje istekom roka od jedne godine od saznanja za razlog pobojnosti, odnosno od
prestanka prisile. To pravo u svakom slučaju prestaje istekom roka od tri godine od dana
sklapanja ugovora.
Troškove parničnog postupka propisuje Zakon o parničnom postupku ( NN 53/91, 91/92,
58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13,
89/14, 70/19), u daljnem tekstu ZPP, u članku 151. Parnične troškove čine izdaci učinjeni
u tijeku ili u povodu postupka.
Parnični troškovi obuhvaćaju i nagradu za rad odvjetnika i drugih osoba kojima zakon
priznaje pravo na nagradu. Članak 152. propisuje da Svaka stranka prethodno sama
podmiruje troškove koje je uzrokovala svojim radnjama. Članak 154. propisuje da stranka
koja u cijelosti izgubi parnicu dužna je protivnoj stranci i umješaču naknaditi troškove
izazvane vođenjem postupka. (…) Članak 158. propisuje da Tužitelj koji povuče tužbu ili
se odrekne tužbenog zahtjeva dužan je tuženiku naknaditi troškove postupka.
Iznimno od stavka 1. ovoga članka, ako je tužitelj povukao tužbu ili se odrekao tužbenog
zahtjeva odmah nakon što je tuženik udovoljio zahtjevu tužitelja ili zbog drugih razloga
koji se mogu pripisati tuženiku, troškove postupka dužan je tužitelju naknaditi tuženik.
Stranka koja odustane od pravnog lijeka dužna je protivnoj stranci nadoknaditi troškove
nastale u povodu pravnog lijeka.
Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvetnika (NN 107/15) u Tbr.7 propisuje
da Odvjetniku pripada nagrada za sastavljanje tužbe, protutužbe, prijedloga ili zahtjeva:
- Ako je vrijednost predmeta spora:
OD KUNA DO KUNA BODOVA
0 2.500,00 25
2.500,01 5.000,00 50
5.000,01 10.000,00 75
10.000,01 100.000,00 100
100.000,01 250.000,00 250
250.000,01 500.000,00 500
- Odvjetniku pripada jednokratna nagrada za svaki prvostupanjski postupak, bez obzira
na broj radnji koje je poduzeo, u visini od 200 bodova u sljedećim postupcima:
- radi smetanja posjeda
- radi služnosti
- iz stambenih odnosa (otkazi, iseljenja, utvrđenja)
- radi razvoda ili poništenja braka, o postojanju ili nepostojanju braka
- za utvrđivanje ili osporavanje očinstva, te o tome s kime će živjeti maloljetna djeca
- iz radnih odnosa (poništenje otkaza, utvrđivanje prava na rad i sl.), osim u procjenjivim
predmetima na koje se primjenjuje Tbr. 7. t. 1. - za zakonsko uzdržavanje ili dokidanje obveze uzdržavanja
- U sporovima:
- iz autorskog prava, industrijskog vlasništva i srodnih prava nagrada po Tbr. 7. t. 1., ali ne
manje od 50 bodova - za utvrđivanje rente kao vrijednost spora uzima se iznos petogodišnje rente.
- Za tužbe na izdavanje platnog naloga na osnovi računa ili izvoda iz poslovnih knjiga
odvjetniku pripada 50% nagrade iz t. 1. ovog tarifnog broja, ali ne više od 100 bodova. - Za tužbu na izdavanje mjeničnih, čekovnih i platnih naloga na osnovi drugih
vrijednosnih papira, javnih i privatnih isprava,osim onih koji su navedeni u t. 4. ovog
tarifnog broja, odvjetniku pripada puna nagrada iz t. 1. ovog tarifnog broja. - Tužbe i obrazloženi podnesci pred domaćom arbitražom po Tbr. 7. t. 1.
Tužbe i obrazloženi podnesci pred međunarodnom arbitražom i arbitražom s
međunarodnim elementom po Tbr. 7. t. 1. s povišenjem od 100%. - Zastupanje pred medijacijom po Tbr. 7. t. 1.
- Za zastupanje u parničnom postupku u kojem je vrijednost predmeta spora manja od
1.000,00 kn, neovisno o odredbi Tbr. 7. t. 1. ove Tarife, ukoliko prethodnim točkama od 2
do 7 istog Tbr. za pojedine postupke i sporove nije drugačije određeno, odvjetniku pripada
jednokratna nagrada za cijeli prvostupanjski postupak u visini od – 50 bodova.
OSIJEK PRO BONO, ožujak 2022.