JE LI POTREBNA SUGLASNOST SVIH SUVLASNIKA ZA UPIS NEKRETNINE U ZK?
Članak 53. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, dalje u tekstu: ZV) propisuje: ako suvlasnici suglasno odluče da će umjesto diobe nekretnine svoja suvlasnička prava ograničiti tako da će s određenim idealnim dijelom povezati vlasništvo posebnog dijela suvlasničke nekretnine, odnosno da će uspostaviti etažno vlasništvo, samim time se uzima da je to njihova odluka o načinu razvrgnuća. Iz ove zakonske odredbe proizlazi da je za etažiranje potrebna suglasnost svih suvlasnika što je i detaljnije razjašnjeno u članku 73. ZV- a stavcima 1. i 2. Naime, članak 73. stavak 2. propisuje da niti jedan suvlasnik ne može uskratiti svoj pristanak na uspostavu etažnog vlasništva drugome suvlasniku koji ima odgovarajući suvlasnički dio, no istim člankom predviđena je vrlo bitna iznimka, a to je situacija kada bi se takvom uspostavom ograničila prava koja suvlasniku koji uskraćuje svoju suglasnost već pripadaju na temelju njegova prije uspostavljenog etažnog vlasništva. Dakle, radi se o svojevrsnoj bojazni da će takav zahvat biti na njegovu štetu, a uskraćivanje suglasnosti je njegov mehanizam obrane od istoga.
ŠTO AKO NEMA SUGLASNOSTI SVIH SUVLASNIKA?
Vrhovni sud Republike Hrvatske je u svojoj odluci Rev-1553/13-2 od 8. siječnja 2014. propisao kako je razvrgnuće suvlasničke zajednice uspostavom etažnog vlasništva pravno moguće i bez suglasnosti svih suvlasnika, no uz prethodno sudsko utvrđenje istinitosti i vjerodostojnosti zakonske odredbe propisane u članku 73. stavku 2. ZV-a, odnosno da takva uspostava nije na štetu suvlasnika koji se tome protivi. Radi se o tome da osobne razloge poput određenih sukoba, svađa i sličnih razmirica između suvlasnika sud ne rješava te ne mogu biti razlogom uskraćivanja suglasnosti, nego samo navedena bojazan kako će se uspostava štetno odraziti na njega i na njegova suvlasnička prava. U ovakvim slučajevima sudska odluka je od presudne važnosti jer nadomješta suglasnost onog suvlasnika koji ju primarno svojom voljom nije htio dati.
KOJE SU PRETPOSTAVKE ZA USPOSTAVLJANJE VLASNIŠTVA POSEBNOG DIJELA NEKRETNINE?
Člankom 67., stavkom 1. ZV-a propisano je kako vlasništvo posebnog dijela može biti uspostavljeno glede dijela suvlasničke nekretnine koji čini samostalnu uporabnu cjelinu, prikladnu za samostalno izvršavanje suvlasnikovih ovlasti, kao što je stan ili druga samostalna prostorija. U stavku 2. navedeno je da se samostalnim prostorijama smatraju osobito samostalne poslovne prostorije, samostalne garaže ili jasno omeđena mjesta u zgradi namijenjena ostavljanju motornih vozila. Stavak 3. propisuje da se osim stana, odnosno druge samostalne prostorije, vlasništvo posebnoga dijela nekretnine može protezati i na sporedne dijelove kao što su otvoreni balkoni, terase, podrumske ili tavanske prostorije, kućni vrtovi, mjesta za ostavljanje najviše do dva motorna vozila po pojedinom stanu ili drugoj samostalnoj prostoriji. Stavak 6. navodi da vlasništvo posebnoga dijela nekretnine ne može postojati na dijelovima nekretnine koji služe kao zajednički, ili im se namjena protivi isključivoj uporabi samo u korist određenoga posebnoga dijela nekretnine; u sumnji se uzima da dio služi kao zajednički i da mu se namjena protivi isključivoj uporabi u korist određenoga posebnoga dijela.
Članak 68., stavak 1. ZV-a propisuje da vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine može proizaći i biti uspostavljeno samo na suvlasničkom dijelu nekretnine koji je barem toliko velik da odgovara odnosu korisne vrijednosti toga samostalnog dijela prema korisnoj vrijednosti svih stanova i ostalih prostorija cijele nekretnine (odgovarajući suvlasnički dio). Je li neki suvlasnički dio odgovarajući dio za to da bi iz njega moglo proizaći i biti na njemu uspostavljeno vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine, utvrđuje sud svojom odlukom, ako ovim Zakonom nije što drugo određeno. U stavku 3. određeno je da ako svi suvlasnici nekretnine suglasno odluče da će svoja suvlasnička prava ograničiti tako što će s određenim suvlasničkim dijelom povezati vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine, te o tome sastave ispravu, uzet će se da je to odgovarajući dio iz kojega može proizaći i na njemu biti uspostavljeno vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine, bez obzira na to koliki bi bio taj suvlasnički dio.
KOJI SU NAČINI USPOSTAVE VLASNIŠTVA POSEBNOG DIJELA NEKRETNINE?
ZV u članku 71., stavcima 1-3. propisuje da se vlasništvo posebnog dijela nekretnine može uspostaviti na određenom suvlasničkom dijelu, ako to zahtijeva suvlasnik te nekretnine koji ima barem odgovarajući suvlasnički dio te ako su ispunjene sve pretpostavke određene zakonom. Nadalje, vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine uspostavit će se i na suglasni zahtjev više suvlasnika te nekretnine, ako njihovi suvlasnički dijelovi ukupno iznose barem koliko je odgovarajući suvlasnički dio, a ispunjene su i sve pretpostavke određene zakonom. Vlasništvo posebnog dijela nekretnine uspostavit će se i na zahtjev vlasnika zemljišta, odnosno nositelja prava građenja koji dijele tu nekretninu na suvlasničke dijelove koji su odgovarajući dijelovi za uspostavu vlasništva posebnih dijelova.
Stavak 5., članka 73. ZV-a propisuje da se vlasništvo posebnoga dijela ne može uspostaviti dok ne postane pravomoćnom odluka suda o utvrđivanju korisnih vrijednosti toga stana, odnosno druge prostorije te korisnih vrijednosti svih stanova i ostalih prostorija cijele nekretnine, osim kad ovaj Zakon određuje da pravomoćnu odluku suda o utvrđivanju korisnih vrijednosti zamjenjuje isprava suvlasnika.
KAKO SE UTVRĐUJU KORISNE VRIJEDNOSTI?
Stavak 1. članka 74. ZV navodi kako se pitanje je li suvlasnički dio nekretnine one osobe koja zahtijeva uspostavu vlasništva na nekom određenom posebnom dijelu nekretnine za to odgovarajući, prosuđuje prema tome je li taj suvlasnički dio u odnosu prema vlasništvu cijele nekretnine jednak ili veći od odnosa korisne vrijednosti stana, odnosno druge samostalne prostorije glede koje se traži uspostava vlasništva posebnoga dijela prema korisnoj vrijednosti svih stanova i ostalih prostorija cijele nekretnine.
Stavak 2. istog članka navodi da korisne vrijednosti utvrđuje sud u izvanparničnom postupku po sljedećim pravilima: – korisna vrijednost stana ili druge prostorije izračunava iz korisne površine stana ili druge prostorije i odgovarajućih dodataka ili odbitaka za razlike koje povećavaju ili smanjuju vrijednost prema drugim stanovima, odnosno prostorijama, a koje po shvaćanju u prometu i iskustvu proizlaze iz namjene, položaja i sl., a nisu nastale na trošak samo jednoga od suvlasnika, korisna površina je ukupna podna površina stana ili druge samostalne prostorije, umanjena za širinu zidova koji je prekidaju, prigodom izračunavanja korisne površine neće se uzeti u obzir podrumske i tavanske prostorije koje po svojoj opremi nisu prikladne za stambene ili poslovne svrhe, kao ni stubišta, otvoreni balkoni i terase; isto vrijedi i za druge dijelove nekretnine koji su pripadak nekog stana ili druge samostalne prostorije, – korisna se površina u pravilu izračunava prema glavnom projektu koji je sastavni dio građevinske dozvole ili koji je potvrđen po nadležnom tijelu; ali ako netko učini vjerojatnim da postoje znatnija odstupanja od tog projekta, korisna će se površina izračunati prema stvarnom stanju.
U stavku 3. istog članka propisano je da ako suvlasnici nekretnine suglasno odluče da će svoja suvlasnička prava ograničiti tako što će s određenim suvlasničkim dijelom povezati vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine, uzima se da je taj suvlasnički dio odgovarajući dio, pa tada pravomoćnu odluku suda o utvrđivanju korisnih vrijednosti zamjenjuje isprava svih suvlasnika o toj njihovoj odluci.
KOJE SU PRETPOSTAVKE ZA STJECANJE VLASNIŠTVA NA TEMELJU DOSJELOSTI?
Članak 159. stavak 1. ZV-a propisuje da se dosjelošću stječe vlasništvo stvari samostalnim posjedom te stvari ako taj ima zakonom određenu kakvoću i neprekidno traje zakonom određeno vrijeme, a posjednik je sposoban da bude vlasnikom te stvari. Prema članku 11., stavku 1. ZV-a, samostalan posjed postoji ako posjednik izvršava svoju faktičnu vlast na stvari kao da je vlasnik stvari. Kada stvar uopće ne može biti predmetom vlasništva ne može biti niti predmetom stjecanja vlasništva dosjelošću. O tome nam govori članak 2. stavak 1. ZV-a koji određuje da predmet prava vlasništva i drugih stvarnih prava može biti svaka pokretna ili nepokretna stvar, osim onih koje za to nisu sposobne. Sposobnost stvari objašnjava nam članak 3. stavak 1. ZV-a koji kaže da su sve stvari sposobne biti objektom prava vlasništva i drugih stvarnih prava, osim onih kojima njihove naravne osobine ili zakonske odredbe priječe da pripadaju pojedincu. U vezi s vremenom potrebnim za dosjelost te kakvoćom samostalnog posjeda razlikujemo redovnu i izvanrednu dosjelost. Stavak 2. članka 159. navodi da je samostalni posjednik onaj čiji je posjed pokretne stvari zakonit, istinit i pošten (redovna dosjelost), te da ju protekom tri godine stječe dosjelošću u vlasništvo, dok takav posjednik nekretnine stječe protekom deset godina neprekidnoga samostalnog posjedovanja. Nadalje, samostalni posjednik pokretne stvari kojemu je posjed barem pošten (izvanredna dosjelost), stječe je dosjelošću u vlasništvo protekom deset godina, a takav posjednik nekretnine protekom dvadeset godina neprekidnoga samostalnog posjedovanja.
OSIJEK PRO BONO, listopad 2021.