ŠTO JE SUVLASNIŠTVO I NA KOJI NAČIN SUVLASNICI MOGU PRAVA SUVLASNIŠTVA IZVRŠAVATI?
Prema čl. 36. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, u daljnjem tekstu ZV), ako više osoba ima neku stvar u svome vlasništvu tako da svakoj pripada po dio toga prava vlasništva, računski određen razmjerom prema cijelom pravu vlasništva te stvari, sve su one suvlasnici te stvari, a dijelovi prava vlasništva koji im pripadaju njihovi su suvlasnički dijelovi.
Prema čl. 37. st. 1. ZV-a, kada postoji suvlasništvo neke stvari, uzima se da je ta stvar pravno razdijeljena na sadržajno jednake dijelove (idealne dijelove), kojima je veličina određena veličinom suvlasničkih dijelova. Prema st. 4. istoga članka svaki suvlasnik je vlasnik onoga idealnoga dijela stvari koji odgovara njegovom suvlasničkom dijelu, pa glede njega ima sve ovlasti kakve pripadaju vlasniku, ako ih može izvršavati s obzirom na narav idealnoga dijela. Prema st. 6. istoga članka svaki suvlasnik ima pravo glede svoga idealnoga dijela stavljati svakome, pa i svojim suvlasnicima, sve zahtjeve koji proizlaze iz njegova prava vlasništva.
Prema čl. 38. st. 1. ZV-a, ukoliko nije što drugo određeno, svaki suvlasnik smije izvršavati glede cijele stvari sve ovlasti koje ima kao nositelj dijela prava vlasništva bez suglasnosti ostalih suvlasnika, ako time ne vrijeđa prava ostalih suvlasnika.
Prema čl. 39. st. 1. ZV-a, svaki suvlasnik ima pravo sudjelovati u odlučivanju o svemu što se tiče stvari koja je u suvlasništvu (upravljanje stvarju) zajedno sa ostalim suvlasnicima.
KOJI JE OPSEG UPRAVLJANJA KOJI IMA SVAKI SUVLASNIK NAD SPORNOM STVARI?
S obzirom na to da se radi o suvlasništvu, temeljem članka 38. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima svaki suvlasnik smije izvršavati sve ovlasti glede cijele stvari koje ima kao nositelj dijela prava vlasništva, odnosno kao nositelj svog suvlasničkog dijela i to bez suglasnosti ostalih suvlasnika, ali samo ako time ne vrijeđa prava ostalih suvlasnika. Valja napomenuti i kako je sporna ostava samo dio nekretnine, a nekretnina je ta stvar nad kojom svi suvlasnici smiju izvršavati ovlasti koje imaju kao nositelji svojih suvlasničkih dijelova.
Nadalje, sukladno članku 39. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima svaki suvlasnik ima pravo sudjelovati u odlučivanju o svemu što se tiče stvari koja je u suvlasništvu i to zajedno s ostalim suvlasnicima, dakle ima pravo upravljati sa stvari, ali zajedno s ostalim suvlasnicima. U slučaju da je neki suvlasnik poduzeo posao glede suvlasničke stvari bez potrebne suglasnosti ostalih suvlasnika, primjenjuju se pravila o poslovodstvu bez naloga, a koje je uređeno Zakonom o obveznim odnosima.
Treba napomenuti i kako Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima razlikuje poslove redovite uprave sa stvari i izvanredne poslove. S time u skladu o poslovima redovitog upravljanja sa stvari suvlasnici odlučuju većinom glasova, a ta većina se računa po suvlasničkim dijelovima, a ne po broju suvlasnika. Za poduzimanje poslova koji premašuju okvir redovitog upravljanja, odnosno za takozvane izvanredne poslove potrebna je suglasnost svih suvlasnika, dakle svi suvlasnici moraju biti za poduzimanje takvog posla. U konkretnom slučaju je ključno pitanje radi li se o zajedničkoj prostoriji suvlasnika, odnosno smatra li se ta ostava zajedničkim dijelom zgrade ili ne, a što nismo u mogućnosti sa sigurnošću procijeniti na temelju dobivenog činjeničnog stanja, ali ovim putem informiramo stranku da provjeri radi li se o zajedničkom dijelu zgrade odnosno o zajedničkoj prostoriji, a što bi moglo biti predviđeno u građevinskom elaboratu ili je to eventualno navedeno u pravnom temelju stjecanja nekretnine, primjerice ugovoru o kupoprodaji nekretnine, a u kojem bi eventualno bilo navedeno pripada li ostava pojedinom suvlasniku ili se radi o zajedničkom dijelu zgrade. Ukoliko se radi o zajedničkoj prostoriji, onda bi takav posao koji je poduzet odnosno izvršen glede ostave vrlo lako potpao pod primjenu članka 41. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, s obzirom na to da se radi o dogradnji vrata, odnosno nadogradnji te svakako promjeni namjene prostorije, a navedeni članak propisuje da je za takve poslove potrebna suglasnost svih suvlasnika, jer se radi o izvanrednim poslovima. Temeljem stavka 2. istog članka propisano je i da se u sumnji smatra da posao premašuje okvire redovitog upravljanja sa stvari. No, u slučaju da se ostava smatra posebnim dijelom nekretnine ili njegovim pripatkom, u tom slučaju je suvlasnik koji je vlasnik tog posebnog dijela nekretnine i ostave kao pripatka tog posebnog dijela ovlašten izvršavati sve ovlasti koje mu pripadaju kao vlasniku posebnog dijela nekretnine. Svakako valja skrenuti pozornost i na članak 67. stavak 6. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima koji propisuje kako vlasništvo posebnog dijela nekretnine, odnosno takozvano etažno vlasništvo ne može biti uspostavljeno na onim dijelovima nekretnine koji služe kao zajednički ili im se namjena protivi isključivoj uporabi od strane jednog suvlasnika, a u sumnji se uzima da dio služi kao zajednički i da mu se namjena protivi isključivoj uporabi u korist određenog posebnog dijela.
MOŽE LI UPRAVITELJ IZVODITI RADOVE BEZ SUGLASNOSTI SUVLASNIKA?
Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima o izvršavanje prava vlasništva glede cijele stvari Članak 38. Stavaka 1.Nije li što drugo određeno, svaki suvlasnik smije izvršavati glede cijele stvari sve ovlasti koje ima kao nositelj dijela prava vlasništva bez suglasnosti ostalih suvlasnika, ako time ne vrijeđa prava ostalih suvlasnika. Stavku 2. Plodovi i druge koristi od cijele stvari, kao i troškovi i tereti, dijele se među sve suvlasnike razmjerno veličini njihovih suvlasničkih dijelova, ako se drukčije ne sporazumiju. (3) Svaki suvlasnik ima pravo u svako doba zahtijevati da se polože računi i podijele sve koristi. (4) Svaki suvlasnik nekretnine koji ima za to odgovarajući suvlasnički dio, ima pravo u svako doba zahtijevati da se u korist njegova suvlasničkoga dijela nekretnine osnuje vlasništvo određenoga posebnoga dijela, ako su ispunjene pretpostavke pod kojima se ono može osnovati. Nadalje u članku 41. Stavaka 1. Za poduzimanje poslova koji premašuju okvir redovitoga upravljanja (naročito promjena namjene stvari, veći popravci, dogradnja, nadogradnja, preuređenje, otuđenje cijele stvari, davanje cijele stvari u zakup ili najam na dulje od jedne godine, osnivanje hipoteke na cijeloj stvari, odnosno davanje pokretne stvari u zalog, osnivanje stvarnih i osobnih služnosti, stvarnoga tereta ili prava građenja na cijeloj stvari) potrebna je suglasnost svih suvlasnika. Stavak 2. U sumnji se smatra da posao premašuje okvir redovitoga upravljanja, te stavak 3. Ako se suvlasnici ne mogu suglasiti, onaj suvlasnik koji je predložio posao predvidivo koristan za sve, može zahtijevati razvrgnuće suvlasništva, pa makar to inače u tom času ne bi mogao.
KOJA PRAVNA SREDSTVA IMA STRANKA U VEZI SUVLASNIŠTVA NAD SPORNOM STVARI?
Prema čl. 46. st. 1. ZV-a, svaki suvlasnik ima pravo glede cijele stvari postavljati svojim suvlasnicima one zahtjeve koji proizlaze iz njegova suvlasništva, te prema st. 2. istoga članka svaki suvlasnik ima glede cijele stvari pravo postavljati protiv svakoga one zahtjeve koje može staviti vlasnik stvari, s time da predaju cijele stvari u posjed može od trećega zahtijevati samo prema obveznopravnim pravilima o nedjeljivim obvezama.
Prema čl. 47. st. 1. ZV-a, suvlasnik ima pravo na razvrgnuće suvlasništva, ako je moguće i dopušteno; to mu pravo ne zastarijeva. Prema st. 2. istoga članka suvlasnik može zahtijevati razvrgnuće u bilo koje doba, osim kad bi to bilo na štetu ostalih, no može i tada ako se s obzirom na okolnosti ne bi moglo razumno očekivati da će se prilike uskoro tako izmjeniti da razvrgnuće ne bi bilo na štetu drugih suvlasnika. O prigovoru da se ne može zahtijevati razvrgnuće odlučit će sud nadležan za vođenje postupka razvrgnuća.
Prema čl. 48. st. 2. ZV-a, pravo na razvrgnuće ostvarivat će suvlasnik u sporazumu sa svim suvlasnicima s kojima razvrgava suvlasništvo (dobrovoljno razvrgnuće) ili putem suda (sudsko razvrgnuće), ako nije što drugo zakonom određeno. Prema st. 3. istoga članka u slučaju sudskog razvrgnuća, sud odlučuje u izvanparničnom postupku, ako zakon ne određuje drukčije.
Prema čl. 49. st. 1. ZV-a, suvlasnici sporazumno određuju način razvrgnuća u granicama mogućeg i dopuštenog, te prema st. 4. istoga članka ukoliko se suvlasnici ne mogu sporazumjeti o bilo kojem pitanju razvrgnuća, svaki može zahtijevati da o tome odluči sud.
Prema čl. 50. st. 3. ZV-a, prigodom geometrijske diobe nekretnine sud može osnovati služnost i stvarni teret na ostalim njezinim dijelovima, ako je to nužno za uporabu ili iskorištavanje dijela koji se diobom odvaja.
Prema čl. 54. ZV-a, troškove razvrgnuća snose suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, osim ako zakon ili njihov sporazum određuju drukčije.
Prema čl. 55. st. 1. ZV-a, svaki suvlasnik koji je sudjelovao u razvrgnuću stječe na temelju sporazuma o razvrgnuću ili pravomoćne odluke suda o razvrgnuću, a na zakonom određeni način, pravo vlasništva ili/i neko drugo pravo, izvodeći ga iz onoga svoga suvlasničkoga dijela s kojim je sudjelovao u tom razvrgnuću, a koji mu istodobno prestaje.
Prema čl. 106. Zakona o parničnom postupku (SL SFRJ 4/77, 36/77, 6/80, 36/80, 43/82, 69/82, 58/84, 74/87, 57/89, 20/90, 27/90, 35/91, i NN 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, u daljnjem tekstu ZPP), tužba, odgovor na tužbu, pravni lijekovi i druge izjave, prijedlozi i saopćenja koji se daju izvan rasprave podnose se u pisanom obliku (podnesci). Podnesci moraju biti razumljivi i moraju sadržavati sve ono što je potrebno da bi se u vezi s njima moglo postupiti. Podnesci osobito trebaju sadržavati: oznaku suda, ime, prebivalište, odnosno boravište stranaka, njihovih zakonskih zastupnika i punomoćnika, ako ih imaju, OIB stranke koja podnosi podnesak, predmet spora, sadržaj izjave i potpis podnositelja. Ukoliko izjava sadrži kakav zahtjev, stranka treba da u podnesku navede činjenice na kojima temelji zahtjev i dokaze kad je to potrebno. Izjava koja se daje podneskom može se, umjesto podneskom, dati usmeno na zapisnik kod parničnog suda.
Prema točki 7. čl. 34. ZPP-a općinski sudovi u parničnom postupku uvijek sude u prvom stupnju u sporovima iz najamnih, zakupnih i stambenih odnosa.
Prema čl. 56. ZPP-a za suđenje u sporovima o pravu vlasništva i drugim stvarnim pravima na nekretnini, u sporovima zbog smetanja posjeda na nekretnini te u sporovima iz zakupnih ili najamnih odnosa na nekretnini isključivo je nadležan sud na čijem se području nalazi nekretnina.
OSIJEK PRO BONO, svibanj 2021.