ŠTO JE UGOVOR O POSREDOVANJU?
Prema članku 15. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina (NN 107/07, 144/12, 14/14, 32/19; u daljnjem tekstu ZPPN) stoji da ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina obvezuje se posrednik da će nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi pregovaranja i sklapanja određenog pravnog posla o prijenosu ili osnivanju određenog prava na nekretnini, a nalogodavac se obvezuje da će mu isplatiti određenu posredničku naknadu ako taj pravni posao bude sklopljen.
Prema članku 813. Zakona o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18; u daljnjem tekstu: ZOO) ugovorom o posredovanju obvezuje se posrednik da nastoji naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu koja bi s njim pregovarala o sklapanju određenog ugovora, a nalogodavac se obvezuje da mu isplati određenu naknadu, ako taj ugovor bude sklopljen.
KAKO PRESTAJE UGOVOR O POSREDOVANJU?
U članku 17. stavak 1. ZPPN-a stoji da ugovor o posredovanju sklopljen na određeno vrijeme prestaje istekom roka na koji je sklopljen ako u tome roku nije sklopljen ugovor za koji je posredovano ili otkazom bilo koje od ugovornih strana. U stavku 2. daljeimamo da je nalogodavac dužan naknaditi posredniku učinjene troškove za koje je inače bio izričito ugovoreno da ih nalogodavac posebno plaća ako u roku od 12 mjeseci nakon prestanka ugovora o posredovanju nalogodavac sklopi pravni posao koji je posljedica posrednikova djelovanja prije prestanka ugovora o posredovanju dužan je posredniku platiti posredničku naknadu u cijelosti osim ako ugovor nije drugačije ugovoreno.
KOJE SU OBVEZE NALOGODAVCA KOD UGOVORA O POSREDOVANJU?
Prema članku 822. ZOO-a posrednik ima pravo na naknadu i kad nije ugovorena. Ako visina naknade nije određena ni tarifom ili kojim drugim općim aktom, ni ugovorom, a ni običajem, odredit će je sud prema posrednikovom trudu i učinjenoj usluzi. Ugovorenu posredničku naknadu sud može sniziti na zahtjev nalogodavca, ako nađe da je pretjerano visoka s obzirom na posrednikov trud i učinjenu us1ugu. Sniženje ugovorene naknade ne može se tražiti ako je isplaćena posredniku nakon sklapanja ugovora za koji je on posredovao.
U ZPPN-u u članku 23. stoji da ugovorom o posredovanju u prometu nekretninama nalogodavac se obvezuje da će obaviti osobito sljedeće:
1. obavijestiti posrednika o svim okolnostima koje su važne za obavljanje posredovanja i predočiti točne podatke o nekretnini te ako posjeduje dati posredniku na uvid lokacijsku, građevnu, odnosno uporabnu dozvolu za nekretninu koja je predmet ugovora te dati na uvid posredniku dokaze o ispunjavanju obveza prema trećoj strani,
2. dati posredniku na uvid isprave koje dokazuju njegovo vlasništvo na nekretnini, odnosno drugo stvarno pravo na nekretnini koja je predmet ugovora te upozoriti posrednika na sve uknjižene i neuknjižene terete koji postoje na nekretnini,
3. osigurati posredniku i trećoj osobi zainteresiranoj za zaključivanje posredovanoga posla razgledanje nekretnine,
4. obavijestiti posrednika o svim bitnim podacima o traženoj nekretnini što posebno uključuje opis nekretnine i cijenu,
5. nakon sklapanja posredovanoga pravnog posla, odnosno predugovora kojim se obvezao sklopiti posredovani pravni posao, ako su posrednik i nalogodavac ugovorili da se pravo na plaćanje posredničke naknade stječe već pri sklapanju predugovora, isplatiti posredniku posredničku naknadu, osim ako nije drukčije ugovoreno,
6. ako je to izričito ugovoreno naknaditi posredniku troškove učinjene tijekom posredovanja koji prelaze uobičajene troškove posredovanja,
7. obavijestiti posrednika pisanim putem o svim promjenama povezanim s poslom za koji je ovlastio posrednika, a posebno o promjenama povezanim s vlasništvom na nekretnini.
Prema stavku 2. članka 23. ZPPN-a nalogodavac nije dužan pristupiti pregovorima za sklapanje posredovanog posla s trećom osobom koju je posrednik našao, niti sklopiti pravni posao, a odredba ugovora kojom je ugovoreno drukčije, ništetna je. Nalogodavac će posredniku odgovarati za štetu, ako pri tom nije postupio u dobroj vjeri te je dužan nadoknaditi sve troškove učinjene tijekom posredovanja, koji ne mogu biti manji od 1/3 niti veći od ugovorene posredničke naknade za posredovani posao.
IMA LI POSREDNIK PRAVO NA POSREDNIČKU NAKNADU?
U ZPPN-u u članku 27. propisano je da se visina posredničke naknade slobodno određuje ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina. Dalje u članku 28. stavku 1. propisuje se da posrednik stječe pravo na naknadu tek nakon sklapanja ugovora za koji je posredovao, osim ako posrednik i nalogodavac nisu ugovorili da se pravo na plaćanje naknade stječe već pri sklapanju predugovora. U stavku 2. stoji daposrednik ne može zahtijevati djelomično plaćanje naknade unaprijed, odnosno prije sklapanja ugovora, odnosno predugovora. Troškove dodatnih usluga u vezi s poslom koji je predmet posredovanja posrednik može naplatiti u visini stvarnih troškova ako je to posebno ugovoreno između posrednika i nalogodavca. Stavak 3. propisuje da nakon prestanka ugovora posrednik ima pravo na naknadu u roku do 12 mjeseci ako ugovorom nije drukčije ugovoreno i u slučajevima kad nalogodavac sklopi s trećom osobom pravni posao koji je posljedica posrednikova djelovanja prije prestanka ugovora o posredovanju. U stavku 4. stoji da posrednik nema pravo na naknadu za posredovanje ako s nalogodavcem sam kao stranka sklapa ugovor koji je bio predmet posredovanja, odnosno ako takav ugovor s nalogodavcem sklopi agent koji za posrednika obavlja poslove posredovanja, ali ima pravo tražiti naknadu štete od zaposlene osobe sukladno propisima o radu.
KAKO SE RASKIDA UGOVOR O POSREDOVANJU?
U ZOO-u u članku 360. stoji da u dvostranoobveznim ugovorima, kad jedna strana ne ispuni svoju obvezu, druga strana može, ako nije što drugo određeno, zahtijevati ispunjenje obveze ili, pod pretpostavkama predviđenim u idućim člancima, raskinuti ugovor jednostranom izjavom, ako raskid ugovora ne nastupa po samom zakonu, a u svakom slučaju ima pravo na naknadu štete. Učinak raskida ugovora predviđen je člankom 368. ZOO-a. Raskidom ugovora obje su strane oslobođene svojih obveza, osim obveze na naknadu štete. Ako je jedna strana ispunila ugovor potpuno ili djelomično, ima pravo na povrat onoga što je dala. Ako obje strane imaju pravo zahtijevati vraćanje danog, uzajamna vraćanja obavljaju se po pravilima za ispunjenje dvostranoobveznih ugovora. Svaka strana duguje drugoj naknadu za koristi koje je u međuvremenu imala od onog što je dužna vratiti, odnosno nadoknaditi. Strana koja vraća novac dužna je platiti zatezne kamate od dana kada je isplatu primila. Sukladno članku 829. stavak 3 ugovorna strana ima pravo na naknadu štete ako druga strana nije imala važan razlog za raskid ugovora. Neosnovani raskid daje pravo drugoj strani da raskine ugovor na neodređeno vrijeme bez otkaznog roka, odnosno da raskine ugovor na određeno vrijeme prije proteka vremena na koje je sklopljen.
OSIJEK PRO BONO, travanj 2021.