O SUSTAVU OSTVARIVANJA OTKLANJANJA NEDOSTATAKA STANA NA TERET SREDSTAVA PRIČUVE
Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 68/98, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, u daljnjem tekstu :ZV) u članku 90. definira zajedničku pričuvu kao namjenski vezanu zajedničku imovinu svih koji su suvlasnici nekretnine, namijenjenu za pokriće troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova.
U Uredbi o održavanju zgrada ( NN 64/1997-1002, u daljnjem tekstu : Uredba u članku 2. propisano je da sredstva zajedničke pričuve suvlasnici zgrade koriste prema godišnjem odnosno višegodišnjem programu osobito za pokriće troškova:
-redovitog održavanja i poboljšavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,
– hitnih popravaka zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,
– nužnih popravaka zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,
-osiguranja zgrade kod osiguravajućeg društva,
-zamjene postojećih i ugradnje novih zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,
-otplate zajma za financiranje troškova održavanja i poboljšavanja zgrade,
-poslovanja upravitelja zgrade.
Prema članku 3. Uredbe navodi se da ako suvlasnici zgrade među vlasničkim ugovorom ne urede drukčije, zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade smatraju se:
-nosiva konstrukcija zgrade (temelji, nosivi zidovi, stupovi, međukatna konstrukcija, krovna konstrukcija i sl.),
-pokrov,
-prohodne i neprohodne zajedničke terase,
-pročelja zgrade uključivo prozori i vrata,
-elementi zaštite od vanjskih utjecaja na zajedničkim dijelovima zgrade (kapci, žaluzine, grilje i sl.),
-krovna i ostala limarija na zajedničkim dijelovima zgrade,
-dimnjaci i ventilacijski kanali,
-hidranti,
-protupožarni sustavi i instalacije uključujući i protupožarne aparate u zajedničkim dijelovima zgrada,
-zajednička stubišta uključujući i ogradu stubišta,
-požarni prilazi,
-ljestve i stepeništa,
-dizala u zajedničkim dijelovima zgrade s instalacijama i uređajima koji omogućavaju njihovu redovitu uporabu,
-instalacije za dovod plina i električne energije do brojila stana ili drugog posebnog dijela zgrade,
-instalacije kanalizacije,
-glavni vertikalni i horizontalni vodovi i temeljne instalacije uključivo reviziona okna,
-vodovodne instalacije od glavnog vodomjera za zgradu do odvajanja instalacije za pojedini stan ili drugi posebni dio zgrade odnosno do vodomjera u stanu ili drugom posebnom dijelu zgrade,
-sanitarni uređaji i instalacije vodovoda i kanalizacije u zajedničkim dijelovima zgrade,
-električne instalacije stubišne rasvjete i drugih trošila u zajedničkim dijelovima zgrade,glavna razvodna ploča s uklopnim satom, električne instalacije za stanove i posebne dijelove zgrade do brojila za stan ili drugi posebni dio zgrade,
-nužna i panik rasvjeta,
-zajedničke instalacije centralnog grijanja i centralne pripreme tople vode do radijatorskog ventila odnosno ventila trošila u stanu ili drugom posebnom dijelu zgrade,
-radijatori i druga grijaća tijela u zajedničkom dijelu zgrade,
-telefonske instalacije do mjesta razdvajanja u stan ili drugi posebni dio zgrade,
-zajedničke televizijske ili radio antenske instalacije uključujući i kabelske i satelitske instalacije s pojačalom i svim drugim zajedničkim uređajima koji omogućuju redoviti prijam, do mjesta razdvajanja u stan ili drugi posebni dio zgrade, instalacije i uređaji za zvonce, električne brave i interni govorni uređaj od ulaza u zgradu do stana ili drugog posebnog dijela zgrade odnosno do mjesta odvajanja instalacije za pojedini stan ili drugi posebni dio zgrade,
-zajednička kotlovnica i toplinska podstanica,
U tom smislu sredstva zajedničke pričuve se koriste za održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade u graditeljskom i funkcionalnom stanju, a ne privatnih jedinica zgrade. Jedina iznimka je propisana člankom 5. Uredbe gdje se navodi da upravitelj može obaviti hitne popravke i na posebnom dijelu zgrade ako iste ne obavi vlasnik tog dijela zgrade, a od njih prijeti opasnost ostalim dijelovima zgrade. U tom slučaju utrošena sredstva zajedničke pričuve dužan je nadoknaditi vlasnik tog dijela zgrade. Kad upravitelj utvrdi potrebu obavljanja hitnih popravaka dužan je iste poduzeti odmah ili u najkraćem roku. Neke od tih situacija su:
– kvarovi na plinskim instalacijama,
– kvar na sustavu centralnog grijanja i toplovodnom sustavu,
– puknuća, oštećenja i začepljenja vodovodne i kanalizacione instalacije, radi sprječavanja daljnjih štetnih posljedica,
– kvar na električnoj instalaciji.
NA KOJI NAČIN SE IZVRŠAVAJU VLASNIČKE OVLASTI U POGLEDU POSEBNOG DIJELA KOD ETAŽNOG VLASNIŠTVA?
Ovlasti i dužnosti suvlasnika u pogledu posebnog dijela regulirane su ZV-om, pa tako čl. 79. st. 1. ZV-a propisuje da suvlasnik na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljeno vlasništvo određenog posebnog dijela nekretnine (etažno vlasništvo) upravlja tim posebnim dijelom umjesto svih suvlasnika, pri čemu je ovlašten da sve vlasničke ovlasti i dužnosti izvršava kao da je taj posebni dio samo njegovo vlasništvo, pa da, ako nije drukčije određeno, čini s tim dijelom što ga je volja te svakog drugog iz tog isključi.
Iako suvlasnik ima autonomiju u svom dijelu nekretnine čl. 80. st. 3. ZV-a navodi situaciju kada postoji obveza davanja pristupa stanu, van svoje volje. Suvlasnik na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljeno vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine dužan je dopustiti pristup u stan, odnosno prostoriju i njihovu uporabu, ako je to potrebno za održavanje zajedničkih dijelova nekretnine; imovinsku štetu koju u svezi s time pretrpi dužni su mu primjereno naknaditi suvlasnici solidarno.
Međutim ako se u tom procesu dogodi kakva šteta čl. 82. st. 4. ZV-a osigurava naknadu. Za svu štetu koju drugi suvlasnici pretrpe u svezi s promjenama koje je izvršio suvlasnik na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljeno vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine, ako je nisu bili dužni trpjeti, odgovara im taj suvlasnik; više suvlasnika odgovaraju za tu štetu solidarno.
Još jedna dužnost suvlasnika u pogledu posebnog dijela nekretnine propisana je u čl. 80. st. 1. i 2. ZV-a Suvlasnik na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljeno vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine dužan je za taj stan, odnosno drugu samostalnu prostoriju, te za njima namijenjene uređaje, osobito svjetlovodne, plinovodne, vodovodne, toplovodne i sanitarne naprave, kao i sve druge pripatke toga posebnoga dijela brinuti se i tako ih održavati da drugim suvlasnicima ne nastane nikakva šteta. Za svu štetu koju drugi suvlasnici pretrpe u svezi s izvršavanjem dužnosti održavanja, ili zbog njezina neizvršavanja, odgovara im onaj suvlasnik čija je to bila dužnost održavanja, a ako je to bila dužnost više suvlasnika, oni odgovaraju solidarno.
Suvlasnik na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljeno vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine održava taj dio o svome trošku te snosi sve javne obveze i terete u svezi s vlasništvom toga dijela, ako nije što drugo zakonom određeno propisuje čl. 84. st. 1. ZV-a.
O ovlastima i dužnosti suvlasnika u pogledu cijele nekretnine.
Cijelom nekretninom na kojoj je na jednom ili više suvlasničkih dijelova osnovano vlasništvo određenog posebnog dijela upravljaju suvlasnici po općim pravilima o upravljanju suvlasničkom stvari. Suvlasnici su dužni sudjelovati u upravljanju nekretninom, odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkog upravitelja i osnovati zajedničku pričuvu, propisuje čl. 85. st. 1. i 2. ZV-a.
U čl. 85. st. 4. ZV-a se propisuje da suvlasnici donose u pisanom obliku odluke o poduzimanju poslova redovite uprave i izvanrednih poslova, s tim da međusobne odnose mogu odrediti pisanim sporazumom (međuvlasnički ugovor).
Temeljem čl. 86. ZV-a Poslovi redovite uprave cijelom nekretninom su osobito:
- redovito održavanje zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine, uključujući i građevne promjene nužne radi održavanja
- stvaranje primjerene zajedničke pričuve za predvidive buduće troškove
- uzimanje zajmova radi pokrića troškova održavanja koji nisu pokriveni pričuvom, a potrebni su za obavljanje poslova urednoga održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine
- primjereno osiguranje nekretnine
- imenovanje i opoziv zajedničkoga upravitelja
- određivanje i promjene kućnog reda
- iznajmljivanje i davanje u zakup, kao i otkazivanje stanova i drugih samostalnih prostorija nekretnine glede kojih nije uspostavljeno vlasništvo posebnoga dijela, s tim da je dopušteno otkazati najam mjesta u zajedničkoj garaži ili zajedničkom parkiralištu čim nastane potreba bilo kojega suvlasnika za tim mjestom, a uz rok od 3 mjeseca, pa makar bilo i što drugo ugovoreno ili zakonom određeno
- iznajmljivanje i davanje u zakup zajedničkih dijelova zgrade, odnosno zasnivanje drugih pravnih odnosa vezanih za postavljanje, održavanje i razvoj elektroničke komunikacijske infrastrukture i plaćanje naknade vlasnicima u skladu s posebnim propisima
Svaki suvlasnik nekretnine ovlašten je, neovisno o ostalima, zahtijevati od suda da svojom odlukom odredi, prema čl. 88. ZV-a:
- rok u kojem se treba obaviti neki od poslova redovite uprave, o kojem je većinom glasova donesena odluka,
- stvaranje primjerene zajedničke pričuve ili primjereno povećavanje, odnosno smanjivanje te pričuve koju je odredila većina, prema pravilu da pri određivanju pričuve i doprinosa u nju treba, osim o predvidivim troškovima, voditi računa i o imovinskom stanju svih suvlasnika,
- da se tom suvlasniku, ako bi mu bilo nemoguće odmah platiti dio troškova nekoga posla održavanja cijele nekretnine koji se javlja u vremenskim razmacima duljim od 1 godine, a nije pokriven pričuvom, dopušta da plati u mjesečnim obrocima u razdoblju ne dužem od 10 godina, uz osiguranje osnivanjem hipoteke na njegovu suvlasničkom dijelu, s uobičajenim kamatama na dug osiguran hipotekom,
- zaključenje primjerenoga osiguranja od požara ili od odgovornosti trećim osobama,
- postavljanje zajedničkoga upravitelja, ili smjenjivanje upravitelja koji grubo zanemaruje svoje dužnosti,
- ukidanje ili izmjenu onih odredaba kućnoga reda koje je donijela većina, ako one vrijeđaju takve interese toga suvlasnika koji zaslužuju zaštitu, ili bi njihovo izvršavanje bilo nepravedno zahtijevati od njega,
- otkazivanje ugovora o najmu jednoga mjesta u zajedničkoj garaži ili parkiralištu zbog potreba toga suvlasnika, ali to samo ako je on ujedno i vlasnik posebnoga dijela zgrade.
NA KOJI SE NAČIN IZVRŠAVAJU VLASNIČKE OVLASTI U POGLEDU POSEBNOG DIJELA KOD ETAŽNOG VLASNIŠTVA?
Ovlasti i dužnosti suvlasnika u pogledu posebnog dijela regulirane su ZV-om, pa tako čl. 79. st. 1. ZV-a propisuje da suvlasnik na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljeno vlasništvo određenog posebnog dijela nekretnine (etažno vlasništvo) upravlja tim posebnim dijelom umjesto svih suvlasnika, pri čemu je ovlašten da sve vlasničke ovlasti i dužnosti izvršava kao da je taj posebni dio samo njegovo vlasništvo, pa da, ako nije drukčije određeno, čini s tim dijelom što ga je volja te svakog drugog iz tog isključi.
Iako suvlasnik ima autonomiju u svom dijelu nekretnine čl. 80. st. 3. ZV-a navodi situaciju kada postoji obveza davanja pristupa stanu, van svoje volje. Suvlasnik na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljeno vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine dužan je dopustiti pristup u stan, odnosno prostoriju i njihovu uporabu, ako je to potrebno za održavanje zajedničkih dijelova nekretnine; imovinsku štetu koju u svezi s time pretrpi dužni su mu primjereno naknaditi suvlasnici solidarno.
Međutim ako se u tom procesu dogodi kakva šteta čl. 82. st. 4. ZV-a osigurava naknadu. Za svu štetu koju drugi suvlasnici pretrpe u svezi s promjenama koje je izvršio suvlasnik na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljeno vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine, ako je nisu bili dužni trpjeti, odgovara im taj suvlasnik; više suvlasnika odgovaraju za tu štetu solidarno.
Još jedna dužnost suvlasnika u pogledu posebnog dijela nekretnine propisana je u čl. 80. st. 1. i 2. ZV-a Suvlasnik na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljeno vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine dužan je za taj stan, odnosno drugu samostalnu prostoriju, te za njima namijenjene uređaje, osobito svjetlovodne, plinovodne, vodovodne, toplovodne i sanitarne naprave, kao i sve druge pripatke toga posebnoga dijela brinuti se i tako ih održavati da drugim suvlasnicima ne nastane nikakva šteta. Za svu štetu koju drugi suvlasnici pretrpe u svezi s izvršavanjem dužnosti održavanja, ili zbog njezina neizvršavanja, odgovara im onaj suvlasnik čija je to bila dužnost održavanja, a ako je to bila dužnost više suvlasnika, oni odgovaraju solidarno.
Suvlasnik na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljeno vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine održava taj dio o svome trošku te snosi sve javne obveze i terete u svezi s vlasništvom toga dijela, ako nije što drugo zakonom određeno propisuje čl. 84. st. 1. ZV-a.
O ovlastima i dužnostima suvlasnika u pogledu cijele nekretnine.
Cijelom nekretninom na kojoj je na jednom ili više suvlasničkih dijelova osnovano vlasništvo određenog posebnog dijela upravljaju suvlasnici po općim pravilima o upravljanju suvlasničkom stvari. Suvlasnici su dužni sudjelovati u upravljanju nekretninom, odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkog upravitelja i osnovati zajedničku pričuvu, propisuje čl. 85. st. 1. i 2. ZV-a.
U čl. 85. st. 4. ZV-a se propisuje da suvlasnici donose u pisanom obliku odluke o poduzimanju poslova redovite uprave i izvanrednih poslova, s tim da međusobne odnose mogu odrediti pisanim sporazumom (međuvlasnički ugovor).
Temeljem čl. 86. ZV-a Poslovi redovite uprave cijelom nekretninom su osobito:
- redovito održavanje zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine, uključujući i građevne promjene nužne radi održavanja
- stvaranje primjerene zajedničke pričuve za predvidive buduće troškove
- uzimanje zajmova radi pokrića troškova održavanja koji nisu pokriveni pričuvom, a potrebni su za obavljanje poslova urednoga održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine
- primjereno osiguranje nekretnine
- imenovanje i opoziv zajedničkoga upravitelja
- određivanje i promjene kućnog reda
- iznajmljivanje i davanje u zakup, kao i otkazivanje stanova i drugih samostalnih prostorija nekretnine glede kojih nije uspostavljeno vlasništvo posebnoga dijela, s tim da je dopušteno otkazati najam mjesta u zajedničkoj garaži ili zajedničkom parkiralištu čim nastane potreba bilo kojega suvlasnika za tim mjestom, a uz rok od 3 mjeseca, pa makar bilo i što drugo ugovoreno ili zakonom određeno
- iznajmljivanje i davanje u zakup zajedničkih dijelova zgrade, odnosno zasnivanje drugih pravnih odnosa vezanih za postavljanje, održavanje i razvoj elektroničke komunikacijske infrastrukture i plaćanje naknade vlasnicima u skladu s posebnim propisima.
Svaki suvlasnik nekretnine ovlašten je, neovisno o ostalima, zahtijevati od suda da svojom odlukom odredi, prema čl. 88. ZV-a:
- rok u kojem se treba obaviti neki od poslova redovite uprave, o kojem je većinom glasova donesena odluka,
- stvaranje primjerene zajedničke pričuve ili primjereno povećavanje, odnosno smanjivanje te pričuve koju je odredila većina, prema pravilu da pri određivanju pričuve i doprinosa u nju treba, osim o predvidivim troškovima, voditi računa i o imovinskom stanju svih suvlasnika,
- da se tom suvlasniku, ako bi mu bilo nemoguće odmah platiti dio troškova nekoga posla održavanja cijele nekretnine koji se javlja u vremenskim razmacima duljim od 1 godine, a nije pokriven pričuvom, dopušta da plati u mjesečnim obrocima u razdoblju ne dužem od 10 godina, uz osiguranje osnivanjem hipoteke na njegovu suvlasničkom dijelu, s uobičajenim kamatama na dug osiguran hipotekom,
- zaključenje primjerenoga osiguranja od požara ili od odgovornosti trećim osobama,
- postavljanje zajedničkoga upravitelja, ili smjenjivanje upravitelja koji grubo zanemaruje svoje dužnosti,
- ukidanje ili izmjenu onih odredaba kućnoga reda koje je donijela većina, ako one vrijeđaju takve interese toga suvlasnika koji zaslužuju zaštitu, ili bi njihovo izvršavanje bilo nepravedno zahtijevati od njega,
- otkazivanje ugovora o najmu jednoga mjesta u zajedničkoj garaži ili parkiralištu zbog potreba toga suvlasnika, ali to samo ako je on ujedno i vlasnik posebnoga dijela zgrade.
OSIJEK PRO BONO, prosinac 2019.