Upisom na fakultet svim studentima veliki problem predstavlja mjesto gdje će stanovati i boraviti tijekom svog studentskog života. S obzirom da studentski domovi nemaju dovoljan kapacitet da prihvate sve zainteresirane studente, većina studenata kao jedinu opciju vidi najam stana. Prije iznajmljivanja stana svakako je bitno stan dobro pregledati kako bi se utvrdili mogući nedostaci ili štete. Korisno je sastaviti zapisnik o zatečenom stanju te dogovoriti s najmodavcem uklanjanje istih kako bi se izbjegli nedostaci čije bi uklanjanje kasnije moglo pasti na teren studenta. Također, nije naodmet i fotografirati zatečeno stanje.
Prilikom najma stana najvažnije je sklopiti ugovor o najmu stana kojim će se urediti međusobni odnosi ugovornih strana, najmodavca i najmoprimca te regulirati sve moguće situacije do kojih može doći ukoliko dođe do povrede neke ugovorne obveze. Osobito je važno popisati sve troškove održavanja i iskorištavanja stana te navesti koje će troškove stranke snositi te u kojem dijelu. Ugovor o najmu stana sklapa se u pisanom obliku te je zakonski uređeno (Zakon o najmu stanova, Narodne novine 91/1996, 48/1998, 66/1998, 22/2006, 68/2018) koje sve sastojke takav ugovor mora sadržavati.
Kada je riječ o pravima studenata tada treba znati da student ima pravo uporabe stana, zajedničkih prostorija, dijelova i uređaja zgrade nužnih za korištenje stanom te pravo korištenja zemljišta koje služi zgradi. Isto tako, student može imati pravo uporabe i drugih zajedničkih prostorija, dijelova i uređaja zgrade ako je to uređeno ugovorom. Vlasnik stana (najmodavac) dužan je studentu predati stan u stanju pogodnom za stanovanje. Također, dužan je i pokriti troškove redovitog održavanja stana kao što su instalacije, nužni popravci, zamjena kućanskih aparata i slično. Važno je percipirati da u situaciji kada je za štetu kriv sam student kojemu je iznajmljen stan, tada student sam odgovara za štetu. Student je dužan obavijestiti vlasnika o nužnim popravcima u stanu i na zajedničkim dijelovima zgrade. Ukoliko vlasnik stana odbija snositi te troškove, student će imati pravo na sniženu najamninu ili će moći aktivirati pravo na raskid ugovora.
Student smije dopustiti vlasniku stana ulazak u stan kada se radi o nužnim popravcima stana za koje vlasnik stana snosi troškove te u svezi s kontrolom korištenja stana. Naravno, svakodnevna kontrola korištenja stana od strane vlasnika nije prihvatljiva pa bi bilo najbolje napraviti neki kompromis prilikom dogovaranja posjeta zbog kontrole stana od strane vlasnika da se ne uznemirava studenta iznenadnim dolascima.
Najamnina koja je dogovorena u ugovoru o najmu stana koji je sklopljen na neodređeno vrijeme ne može se mijenjati prije isteka roka od godinu dana. Kada istekne rok od godinu dana može se promijeniti najamnina, ali najviše do iznosa koji odgovara iznosu 20% višem od prosječno ugovorene najamnine u istom naselju, odnosno istoj županiji za stan koji se po površini, opremljenosti i položaju može usporediti sa stanom koji se daje u najam.
Plaćanje pričuve
Veliku dilemu u praksi predstavlja plaćanje pričuve. Naime, većina ljudi nije sigurna tko ju treba plaćati pa se stoga predlaže plaćanje pričuve urediti ugovorom. Nema prepreke da najmoprimac ugovorom preuzme obvezu plaćanja troškova održavanja nekretnine – pričuvu od vlasnika nekretnine.
Ipak, vlasnik je pasivno legitimiran u sporovima radi plaćanja zajedničke pričuve čak i ako je tu obvezu prenio na najmoprimca. To znači da u slučaju neplaćanja obaveza najmoprimca, suvlasnik, na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljeno vlasništvo određenog posebnog dijela nekretnine, snosi sve javne obveze i terete u svezi s vlasništvom tog dijela pa čak iako je dužnik obveze na povremena davanja u svezi s uporabom nekog posebnog dijela nekretnine neka treća osoba, a ne suvlasnik, jer on kao suvlasnik jamči za ispunjenje tih obveza.
Prestanak ugovora o najmu stana
Ugovor o najmu stana može se raskinuti i otkazati u određenim situacijama. Raskid je način prestanka valjanog ugovora koji još nije ispunjen ili je samo djelomično ispunjen, dok je kod otkaza riječ o izjavi volje jedne od ugovornih strana kojom prestaje ugovor sklopljen na neodređeno vrijeme.
Najmodavac može otkazati ugovor o najmu ako student stan koristi suprotno namjeni i ugovoru, a osobito ako ne plati u ugovorenom roku najamninu i druge ugovorne troškove u vezi sa stanovanjem. Najmodavac može otkazati i u slučaju kada je student stan ili dio stana dao u podnajam bez njegova dopuštenja. Razlog otkaza može biti ometanje drugih najmoprimaca ili korisnika zgrade te ako student stan ne koristi za stanovanje, već se njime koristi u cijelosti ili djelomično za druge namjene. U slučaju ispunjenja navedenih uvjeta do otkaza će doći ako je najmodavac studenta prethodno pisano opomenuo da u roku od 30 dana otkloni razloge za otkaz. Međutim, ako je student više od dva puta postupio suprotno ugovoru ili Zakonu najmodavac može ugovor otkazati bez prethodne opomene.
Kada je ugovor o najmu sklopljen na neodređeno vrijeme najmodavac može otkazati ugovor ako u taj stan namjerava useliti sam ili svoje potomke, roditelje ili osobe koje je dužan uzdržavati, ali pod uvjetom da studentu osigura drugi odgovarajući stan. Također, u slučaju namjere o prodaji stana, najmodavac je dužan o tome obavijestiti studenta te mu ponuditi drugi odgovarajući stan ako se radi o ugovoru na neodređeno, dok u slučaju ugovora na određeno dužan je odrediti primjeren rok u kojemu student mora iseliti.
Otkaz ugovora o najmu stana mora biti sastavljen u pisanom obliku s obrazloženjem te ga student mora potpisati. Otkazni rok u kojemu student mora iseliti ovisi radi li se o ugovoru sklopljenom na određeno ili neodređeno vrijeme. Ako je ugovor sklopljen na određeno vrijeme tada je otkazni rok tri mjeseca, a kod ugovora na neodređeno šest mjeseci. Početak računanja roka je prvi dan sljedećeg mjeseca nakon mjeseca u kojem je otkaz primljen. U slučaju da student odbije iseliti u navedenim rokovima, najmodavac može nadležnom sudu podnijeti tužbu za iseljenje.
Do raskida ugovora od strane najmodavca može doći ako student nanese štetu zajedničkim prostorijama, uređajima i dijelovima zgrade i tu štetu ne otkloni u roku od 30 dana ili ako student preinačuje stan, zajedničke prostorije i uređaje zgrade bez prethodne pismene suglasnosti najmodavca. Raskid mora biti sastavljen u pisanom obliku s obrazloženjem te navedenim rokom iseljenja koji ne može biti kraći od 15 dana.
OSIJEK PRO BONO, listopad 2019.