{"id":1352,"date":"2022-11-16T10:44:02","date_gmt":"2022-11-16T09:44:02","guid":{"rendered":"https:\/\/klinika.pravos.unios.hr\/?p=1352"},"modified":"2022-11-16T10:44:02","modified_gmt":"2022-11-16T09:44:02","slug":"gradansko-ugovor-o-najmu-stana-nistetnost","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/klinika.pravos.unios.hr\/?p=1352","title":{"rendered":"GRA\u0110ANSKO \u2013 UGOVOR O NAJMU STANA, NI\u0160TETNOST"},"content":{"rendered":"\n

TKO PREUZIMA OBVEZE ZA TEKU\u0106E ODR\u017dAVANJE STANA I OPREME?
Zakon o najmu stana (NN 91\/96, 48\/98, 66\/98, 22\/06, 68\/18, 105\/20; u daljnjem tekstu
Zakon o najmu stana), u \u010dlanku 15., stavku 1. propisuje da najmoprimac odgovara po
op\u0107im propisima za \u0161tetu koju on ili korisnici stana prouzro\u0107e u stanu i na zajedni\u010dkim
dijelovima i zajedni\u010dkim ure\u0111ajima. Zakon o obveznim odnosima (NN 35\/05, 41\/08,
125\/11, 78\/15, 29\/18, 126\/21; u daljnjem tekstu ZOO) u \u010dlanku 554. govori kako je
najmodavac du\u017ean o svom tro\u0161ku pravodobno izvr\u0161iti potrebne popravke, predati stvar i
odr\u017eavati stvar u stanju podobnom za ugovorenu uporabu, a najmoprimac je to du\u017ean
dopustiti.
Zakon o najmu stana u \u010dlanku 14. stavak 3. propisuje da je najmoprimac du\u017ean
obavijestiti najmodavca u nu\u017enim popravcima u stanu i na zajedni\u010dkim dijelovima zgrade,
koje je du\u017ean snositi najmodavac:\u201eNajmodavac je du\u017ean najmoprimcu tro\u0161kove popravka
koje je ovaj izvr\u0161io, bilo stoga \u0161to nisu trpjeli odga\u0111anje ili ih je najmodavac, obavje\u0161ten o
njima, nije izvr\u0161io u primjerenom roku.\u201c<\/p>\n\n\n\n

\u0160TO AKO NPR. NAJMODAVAC TVRDI DA POREZNA UPRAVA IMA ZAKONSKI FORMIRANE UGOVORE U KOJIMA STOJI DA SE UGOVOR MO\u017dE I MORA SKLOPITI NA MINIMALNO 25MJ.!? JE LI TAKVA INFORMACIJA ISTINITA?
Ugovor se mo\u017ee sklopiti na odre\u0111eno ili neodre\u0111eno vrijeme prema zakonu o najmu
stanova. Navedeni zakon ne sadr\u017ei odredbu koja propisuje da ugovor mora biti sklopljen
na minimalno 25 mjeseci.
Zakon o najmu stana u \u010dlanku 3., stavku 3. propisuje se da uvjete sklapanja ugovora o
najmu stana koji nisu propisani ovim Zakonom stranke ugovaraju slobodno, odredbe ovog
zakona su kogentne naravi, osim ako nije druk\u010dije navedeno.<\/p>\n\n\n\n

TKO SNOSI I ODGOVARA ZA POREZE I DRUGE JAVNE TERETE NA IZNAJMLJENOJ STVARI?
ZOO, \u010dlanak 554., stavak 5. najmodavac snosi poreze i druge javne terete iznajmljene stvari.<\/p>\n\n\n\n

KOLIKO IZNOSI OTKAZNI ROK ZA NAJMODAVCA, A KOLIKO ZA NAJMOPRIMCA?
Otkaz mora biti u pisanom obliku. Otkaz je predvi\u0111en ako je ugovor sklopljen na
neodre\u0111eno vrijeme. Najmoprimac mo\u017ee otkazati ugovor o najmu stana uz jedini uvjet da
o tome obavijesti najmodavca najmanje 3 mjeseca prije dana iseljenja. Najmodavac mo\u017ee
otkazati ugovor o najmu stana samo iz razloga predvi\u0111enih u Zakonu o najmu stana,
\u010dlanak.19.: upotreba stana suprotno Zakonu i ugovoru o najmu stanu (nepla\u0107anje
najamnine, osnivanje podnajma bez suglasnosti najmodavca, itd.), otkazni rok je 3
mjeseca
Zakon o najmu stana, \u010dlanak. 21.: namjera najmodavca da se useli u stan ili da u njega
useli svoje potomke, roditelje ili osobe koje je du\u017ean uzdr\u017eavati, otkazni rok je 6 mjeseci.<\/p>\n\n\n\n

MO\u017dE LI NAJMODAVAC IMATI KLJU\u010c OD STANA ILI ULAZITI U UNAJMLJENI STAN?
Zakon o najmu stana u \u010dlanku 16. propisuje da je najmoprimac i drugi korisnici stana
du\u017eni su najmodavcu ili osobi koju najmodavac ovlasti dopusti ulazak u stan u slu\u010daju
kada se radi o nu\u017enim popravcima u stanu ili u svezi s kontrolom kori\u0161tenja stana.<\/p>\n\n\n\n

MO\u017dE LI SE TRA\u017dITI IZMJENA POJEDINIH ODREDABA UGOVORA UKOLIKO JE ON VE\u0106 POTPISAN?
Mo\u017ee se tra\u017eiti,ako se stranke usuglase i dogovore i ako su te odredbe dispozitivne naravi,
a kogente norme se ne mogu mijenjati jer ih svaki ugovor o najmu stana mora imati prema
ve\u0107 navedenom \u010dlanku 3. Zakona o najmu stanova. Istoimeni zakon u \u010dlanku 5., propisuje
da ugovor o najmu stana sadr\u017ei osobito sljede\u0107e odredbe: ugovorne strane, opis stana,
odnosno dijelovi stana koji se daju u najam, visinu najamnine i na\u010din pla\u0107anja, visinu
tro\u0161kova koji se pla\u0107aju u svezi sa stanovanjem i na\u010din na koji \u0107e se pla\u0107ati, podatke o
osobama koj \u0107e se koristiti stanom s najmoprimcem, vrijeme trajanja najma, odredbe o
odr\u017eavanju stana, odredbe o primopredaji stana, na\u010din kori\u0161tenja zajedni\u010dkih prostorija,
zajedni\u010dkih dijelova i ure\u0111aja zgrade i zemlji\u0161ta koji slu\u017ee zgradi.<\/p>\n\n\n\n

\n

KAKO TE\u010cE POSTUPAK U SLU\u010cAJU PODNO\u0160ENJA TU\u017dBE PROTIV NAJMODAVCA TE KOJE SU MOGU\u0106NOSTI STRANKE UKOLIKO SU ODREDBE UGOVORA NEZAKONITE?
Tu\u017ebeni zahtjev je mogu\u0107e postaviti jer se radi o pravima i obvezama iz ugovora. Za
tu\u017ebeni zahtjev bit \u0107e stvarno nadle\u017ean op\u0107inski sud u Osijeku kako su ugovorne stranke
ugovorile u Ugovoru o najmu stana u \u010dlanku 14.
ZOO propisuje u \u010dlanku 330. navodi da je ugovor pobojan ako je pri njegovu sklapanju
postojala mana volje. U \u010dlanku 331. zakon propisuje da stranka u \u010dijem je interesu
ustanovljena pobojnost mo\u017ee tra\u017eiti da se ugovor poni\u0161ti. Suugovaratelj te strane mo\u017ee od<\/p>\n\n\n\n

nje tra\u017eiti da u odre\u0111enom roku, ali ne kra\u0107em od 30 dana, o\u010dituje ostaje li pri pravnom
poslu ili ne jer \u0107e se u protivnom uzeti da je ugovor poni\u0161ten. Ako se pozvana strana u
ostavljenom roku ne o\u010dituje ili izjavi da ne ostaje pri ugovoru, uzet \u0107e se da je ugovor
poni\u0161ten. Posljedice poni\u0161taja u \u010dlanku 332. propisuje da ako je na temelju ugovora koji je
poni\u0161ten ne\u0161to bilo ispunjeno, ima se vratiti, a ako nije to mogu\u0107e ili ako se narav onog \u0161to
je ispunjeno protivi vra\u0107anju, mora se dati odgovaraju\u0107a naknada u novcu prema cijenama
u vrijeme dono\u0161enja sudske odluke. Ugovaratelj na \u010dijoj je strani uzrok pobojnosti
odgovoran je svom suugovaratelju za \u0161tetu koju koju trpi zbog poni\u0161tenja ugovora ako
ovaj nije znao ni morao znati za postojanje uzroka pobojnosti ugovora. Prestanak prava na
poni\u0161taj u \u010dlanku 335. ZOO propisuje da pravo zahtijevati poni\u0161taj pobojnog ugovora
prestaje istekom roka od jedne godine od saznanja za razlog pobojnosti, odnosno od
prestanka prisile. To pravo u svakom slu\u010daju prestaje istekom roka od tri godine od dana
sklapanja ugovora.
Tro\u0161kove parni\u010dnog postupka propisuje Zakon o parni\u010dnom postupku ( NN 53\/91, 91\/92,
58\/93, 112\/99, 88\/01, 117\/03, 88\/05, 02\/07, 84\/08, 96\/08, 123\/08, 57\/11, 148\/11, 25\/13,
89\/14, 70\/19), u daljnem tekstu ZPP, u \u010dlanku 151. Parni\u010dne tro\u0161kove \u010dine izdaci u\u010dinjeni
u tijeku ili u povodu postupka.
Parni\u010dni tro\u0161kovi obuhva\u0107aju i nagradu za rad odvjetnika i drugih osoba kojima zakon
priznaje pravo na nagradu. \u010clanak 152. propisuje da Svaka stranka prethodno sama
podmiruje tro\u0161kove koje je uzrokovala svojim radnjama. \u010clanak 154. propisuje da stranka
koja u cijelosti izgubi parnicu du\u017ena je protivnoj stranci i umje\u0161a\u010du naknaditi tro\u0161kove
izazvane vo\u0111enjem postupka. (\u2026) \u010clanak 158. propisuje da Tu\u017eitelj koji povu\u010de tu\u017ebu ili
se odrekne tu\u017ebenog zahtjeva du\u017ean je tu\u017eeniku naknaditi tro\u0161kove postupka.
Iznimno od stavka 1. ovoga \u010dlanka, ako je tu\u017eitelj povukao tu\u017ebu ili se odrekao tu\u017ebenog
zahtjeva odmah nakon \u0161to je tu\u017eenik udovoljio zahtjevu tu\u017eitelja ili zbog drugih razloga
koji se mogu pripisati tu\u017eeniku, tro\u0161kove postupka du\u017ean je tu\u017eitelju naknaditi tu\u017eenik.
Stranka koja odustane od pravnog lijeka du\u017ena je protivnoj stranci nadoknaditi tro\u0161kove
nastale u povodu pravnog lijeka.
Tarife o nagradama i naknadi tro\u0161kova za rad odvetnika (NN 107\/15) u Tbr.7 propisuje
da Odvjetniku pripada nagrada za sastavljanje tu\u017ebe, protutu\u017ebe, prijedloga ili zahtjeva:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Ako je vrijednost predmeta spora:
    OD KUNA DO KUNA BODOVA
    0 2.500,00 25
    2.500,01 5.000,00 50
    5.000,01 10.000,00 75
    10.000,01 100.000,00 100<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    100.000,01 250.000,00 250
    250.000,01 500.000,00 500<\/p>\n\n\n\n

      \n
    1. Odvjetniku pripada jednokratna nagrada za svaki prvostupanjski postupak, bez obzira
      na broj radnji koje je poduzeo, u visini od 200 bodova u sljede\u0107im postupcima:<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
        \n
      • radi smetanja posjeda<\/li>\n\n\n\n
      • radi slu\u017enosti<\/li>\n\n\n\n
      • iz stambenih odnosa (otkazi, iseljenja, utvr\u0111enja)<\/li>\n\n\n\n
      • radi razvoda ili poni\u0161tenja braka, o postojanju ili nepostojanju braka<\/li>\n\n\n\n
      • za utvr\u0111ivanje ili osporavanje o\u010dinstva, te o tome s kime \u0107e \u017eivjeti maloljetna djeca<\/li>\n\n\n\n
      • iz radnih odnosa (poni\u0161tenje otkaza, utvr\u0111ivanje prava na rad i sl.), osim u procjenjivim
        predmetima na koje se primjenjuje Tbr. 7. t. 1.<\/li>\n\n\n\n
      • za zakonsko uzdr\u017eavanje ili dokidanje obveze uzdr\u017eavanja<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
          \n
        1. U sporovima:<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
            \n
          • iz autorskog prava, industrijskog vlasni\u0161tva i srodnih prava nagrada po Tbr. 7. t. 1., ali ne
            manje od 50 bodova<\/li>\n\n\n\n
          • za utvr\u0111ivanje rente kao vrijednost spora uzima se iznos petogodi\u0161nje rente.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
              \n
            1. Za tu\u017ebe na izdavanje platnog naloga na osnovi ra\u010duna ili izvoda iz poslovnih knjiga
              odvjetniku pripada 50% nagrade iz t. 1. ovog tarifnog broja, ali ne vi\u0161e od 100 bodova.<\/li>\n\n\n\n
            2. Za tu\u017ebu na izdavanje mjeni\u010dnih, \u010dekovnih i platnih naloga na osnovi drugih
              vrijednosnih papira, javnih i privatnih isprava,osim onih koji su navedeni u t. 4. ovog
              tarifnog broja, odvjetniku pripada puna nagrada iz t. 1. ovog tarifnog broja.<\/li>\n\n\n\n
            3. Tu\u017ebe i obrazlo\u017eeni podnesci pred doma\u0107om arbitra\u017eom po Tbr. 7. t. 1.
              Tu\u017ebe i obrazlo\u017eeni podnesci pred me\u0111unarodnom arbitra\u017eom i arbitra\u017eom s
              me\u0111unarodnim elementom po Tbr. 7. t. 1. s povi\u0161enjem od 100%.<\/li>\n\n\n\n
            4. Zastupanje pred medijacijom po Tbr. 7. t. 1.<\/li>\n\n\n\n
            5. Za zastupanje u parni\u010dnom postupku u kojem je vrijednost predmeta spora manja od
              1.000,00 kn, neovisno o odredbi Tbr. 7. t. 1. ove Tarife, ukoliko prethodnim to\u010dkama od 2
              do 7 istog Tbr. za pojedine postupke i sporove nije druga\u010dije odre\u0111eno, odvjetniku pripada
              jednokratna nagrada za cijeli prvostupanjski postupak u visini od – 50 bodova.<\/li>\n<\/ol>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n

              OSIJEK PRO BONO, o\u017eujak 2022. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

              TKO PREUZIMA OBVEZE ZA TEKU\u0106E ODR\u017dAVANJE STANA I OPREME?Zakon o najmu stana (NN 91\/96, 48\/98, 66\/98, 22\/06, 68\/18, 105\/20; u daljnjem tekstuZakon o najmu stana), u \u010dlanku 15., stavku 1. propisuje da najmoprimac odgovara poop\u0107im propisima za \u0161tetu koju on ili korisnici stana prouzro\u0107e u stanu i na zajedni\u010dkimdijelovima i zajedni\u010dkim ure\u0111ajima. Zakon o obveznim […]<\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[19],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/klinika.pravos.unios.hr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/1352"}],"collection":[{"href":"https:\/\/klinika.pravos.unios.hr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/klinika.pravos.unios.hr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/klinika.pravos.unios.hr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/5"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/klinika.pravos.unios.hr\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=1352"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/klinika.pravos.unios.hr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/1352\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1353,"href":"https:\/\/klinika.pravos.unios.hr\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/1352\/revisions\/1353"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/klinika.pravos.unios.hr\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=1352"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/klinika.pravos.unios.hr\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=1352"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/klinika.pravos.unios.hr\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=1352"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}